Como lo prometido es deuda, pasó a definir los diferentes tipos de superficies para las viviendas:
Superficie construida: está delimitada por las líneas exteriores de cada una de las plantas que tengan un uso posible; los balcones y las superficies cubiertas no cerradas se computan al 50% de su superficie.
- Una superficie se considera cerrada cuando tres de sus lados lo están.
- Los aleros no se consideran cubrimiento, si su vuelo es menor de 50 cm.
- En las buhardillas se considera superficie construida aquellos espacios que tengan una altura mayor de 150 cm.
- En los paramentos medianeros con otras viviendas o con zonas comunes se computa la mitad de la superficie del cerramiento.
Superficie construida con elementos comunes: se incluyen la superficies comunes y se suma a cada vivienda su parte proporcional correspondiente. Estas zonas comunes incluyen, por ejemplo:
- Portales
- Vestíbulos
- Escaleras
- Casetones en las cubiertas
- Zonas comunes tipo salas de comunidad, vestuarios, baños comunes, gimnasios
- Cuartos de basuras, contadores, cuartos de bombas de presión, aljibes, etc.
- Zona de portería
Superficie útil: es el suelo de la vivienda cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos, con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso.
Los anejos, como trasteros o plazas de garaje, normalmente se computan como elementos independientes, es decir cada uno de ellos tiene su superficie útil y construida.
Pero, como ya comenté en mi anterior post, no debemos olvidar que estos sistemas de medición son genéricos, ya que cada comunidad autónoma tiene legislaciones particulares para cada caso o situación.
julio 1st, 2011 at 18:52
Casualmente me acaba de surgir una incidencia en la compra de una casa que esta muy relacionada con su articulo y quizas sepa la respuesta ya que no he encontrado ninguna referencia en internet al respecto.
Estoy a punto de comprar una vivienda como primera residencia en Andalucía, estimo que el precio es normal, aun un poco elevado (estoy convencido que la podria encontrar mas barata mas tarde) pero como me gusta estoy dispuesto a asumir ese coste por no perderla, el caso es que el precio que he cerrado con el vendedor es de 225.000 euros (precio real no estoy intentando engañar a hacienda), pero tras pedir el recibo del ibi para comprobar que estaba al dia mi sorpresa ha sido que el valor catastral que aparece es disparatado y que al aplicarle el coeficiente para calcular el valor minimo de venta para la Junta de Andalucía se me va a nada menos que 273.000 €, En la Consejeria de Hacienda me han dicho que no me queda mas remedio que tributar a este último precio y que si intento hacerlo al real con toda seguridad saldre perdiendo, recurra lo que recurra, lo que me parece un completo chantaje.
El caso es que he estudiado la valoración del catastro del inmueble y comparando con viviendas similares y cercanas el precio minimo no guarda relación logica, ya he visto que aunque en la escritura el semi sotano figura como la mitad correspondiente al garaje y la otra mitad a un trastero, en el catastro esa superficie consta como vivienda, por lo que estaria valorada en el dobre que es mas o menos la diferencia entre ambos tipos de superficies.
Sin embargo aun despues de hacer esta corrección, el precio sigue siendo un poco alto, y es que tras obtener un precio medio de las viviendas cercanas, construidas en el mismo año y de similares caracteristicas y aplicarlo a la vivienda que quiero comprar, existe un desfase y creo que es por 34 metro cuadrados que aparecen como elementos comunes en el Catastro (creo que se corresponde a la rampa de acceso a los garajes individuales) y que tras hacer esas cuentas me saldrian valorados a 350 €, lo que no tiene sentido ya que el precio medio de la vivienda que he obtenido es de 245 €.
La pregunta seria si tiene conocimiento de como se suelen valorar los metros cuadrados “elementos comunes” con respecto a los metros construidos de vivienda, a fin de poder presentar el caso en el Catastro lo mejor fundamentado posible ya que no tengo ninguna duda de que existe un error, evidentemente no quiero una cifra exacta, ya que soy consciente que eso puede variar en funcion de diversos factores, pero una aproximación me seria de gran utilidad.
El unico elemento que creo que podria ser diferneciador entre los inmuebles que usado de referencia y el que quiero adquirir es que mientras que los primeros solo tienen una fachada, el último tiene fachada por ambos lados, no se en que medida podría afectar esto a la valoración catastral y lo comento por si tubiera relevancia.
Perdon por la extension (aunque podria haber escrito mucho mas y es que las respuestas que he obtenido de la administrción son subrealistas y digans de quedar enmarcadas), y gracias por adelantado por la respuesta
julio 4th, 2011 at 13:13
Buenos días y muchas gracias por su interés. Respecto a la valoración del catastro, le recomendaría que solicitase los criterios de valoración que han utilizado. En cuanto a la superficie de la rampa, no debería computar como superficie a no ser, que lo dudo, que esté cubierta o que las normas de la comunidad asi lo impongan.
Lo que si le puedo decir es que en las valoraciones dentro de la superficie construida con comunes no se diferencia el precio entre la parte de superficie construida de vivienda y la parte de comunes, toda se valora igual.