Ya seas propietario o inquilino, el Gobierno tiene previsto introducir algunos cambios en el mercado del alquiler que es bueno que conozcas, ya que afectan a ambos. En el nuevo Anteproyecto de Ley elaborado por el Ministerio de Fomento se prevén algunas novedades que te contamos.

La duración de los contratos pasa de cinco a tres años. Es decir, la denominada prórroga forzosa  a la que el inquilino podía acogerse se reduce a tres años, sea cual sea el tiempo de duración del contrato. El objetivo es que ambas partes pacten el tiempo que más les interese. Respecto a la prórroga tácita automática, de tres años se reduce a uno. Ésta se aplica una vez  finalizado el tiempo pactado en el contrato y  siempre que ninguna de las partes señale lo contrario.

Igualmente, si el inquilino desea abandonar una vivienda antes del fin de contrato, podrá hacerlo libremente con un preaviso de sólo un mes. Hasta ahora, por ley, estaba obligado a respetar el periodo firmado.

Por su parte, el casero podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge con un preaviso al inquilino de dos meses.

Renta

En la revisión de la renta también se introducen cambios, de forma que casero e inquilino puedan pactar la actualización de la misma. Hasta ahora, la renta mensual a pagar por un contrato de alquiler pactada al inicio del mismo, se actualizaba anualmente de acuerdo al IPC publicado por el INE.

Con este Anteproyecto de ley, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.

Según datos del Ministerio de Fomento, el 15% de las viviendas en España están vacías (alrededor de tres millones de casas),  y el mercado de alquiler ronda el 17% del parque total de viviendas destinadas a esta actividad.

¿Afectan a los contratos vigentes? se supone  que estas modificaciones  generalmente no tienen carácter retroactivo  y seguirán el recorrido de todo Anteproyecto de Ley…

Desahucios

Los desahucios en caso de impago también se “retocan” por enésima vez. De esta forma, se agilizan los plazos para que el arrendatario que no pague la renta sea desahuciado y se hace más sencillo el proceso. Sí se señala en el contrato, la falta de pago podrá dar lugar a la resolución del mismo sin más exigencia que el requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de llegar a tener una sentencia.

Para conseguir esto se duplicará la capacidad de los juzgados, ya que sólo será necesario un funcionario.

La compra de una vivienda conlleva una serie de gastos que es necesario tener en cuenta e incluir en el precio final de la misma.

Los más representativos, por su cuantía, son el IVA y  el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), según sea vivienda nueva o usada. Pero hay más y de media suponen un 10% del importe de la casa, aunque es bueno echar cuentas para ver cada caso concreto y no llevarse disgustos.

Nueva

La vivienda nueva lleva IVA, que en este momento es del 4% del importe escriturado para todas, ya sean de protección o libres. Es una media excepcional para aliviar el mercado inmobiliario. Anteriormente, el IVA era del 4% para las viviendas protegidas y el 7% para las viviendas libres. En Canarias, el IVA se sustituye por el IGIC.

Las plazas de garaje, hasta un máximo de dos unidades, y los anexos (trasteros) que se transmitan conjuntamente con la vivienda, tienen el mismo tipo de IVA que ésta. Cuando la compra no se realiza a la vez que la vivienda, se aplica el 18%.

Usada

Si se compra una vivienda usada, el impuesto que se paga es el ITP. Lo normal es que ascienda al 7%, aunque como es un impuesto regulado por cada comunidad autónoma, no siempre es así. Por ejemplo, en Madrid es del 7%, pero hay comunidades que tienen un rango en función del precio de la vivienda, generalmente a partir del 7%, claro.

En este punto hay un aspecto importante que no debe olvidarse, y más en los tiempos que corren: las familias numerosas pagan menos. De hecho, en la Comunidad  de Madrid el ITP se reduce al 4%, siempre que el inmueble se destine a vivienda habitual.

Para todas

Actos Jurídicos Documentados es otro impuesto que se paga por el hecho de hacer  la escritura de compraventa. Supone el 1%  del importe escriturado. Sólo quedan exentas algunas viviendas protegidas, dependiendo de los metros y el  importe.

Pero además, cuando la adquisición de vivienda, ya sea nueva o usada, se realiza mediante un préstamo hipotecario, hay que abonar este impuesto sobre la escritura del mismo y el porcentaje depende del préstamo pedido.

Otros gastos

• Gastos de Tasación. Su coste varía en función del valor de la vivienda tasada.
• Gastos de Notaría. Son los que se derivan de la intervención del Notario. Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno.
• Gastos de Registro. Corresponden a los costes de inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad. Están fijados legalmente y su importe depende del precio de la compraventa.
• Gastos de Gestoría. Proceden de la contratación de un gestor para que lleve a cabo todos los trámites derivados de una operación de compraventa El importe de depende de las tarifas de cada gestoría.

Todo esto se añade al precio final de la vivienda, sin olvidar los gastos y comisiones de la constitución del préstamo de los que hablamos en anteriores post.

Ahora toca coger la calculadora y sumar…

Esta iniciativa, que parece de cajón de madera de pino, debería estar incluida como obligatoria en la última reforma de la ley que regula la edificación, pero nuestros avispados dirigentes se dedican a gastarse nuestro dinero en poner postes eléctricos en sitios absurdos pensando que alguien, que no sea una empresa de flotas, invertirá en este tipo de vehículos.

Así pasa lo que pasa, que el presupuesto para coches eléctricos de 2011 aprobado, en su momento, por el ministro Sebastián no se cumplió ni por asomo, ya que como era de esperar a ningún mortal le interesa este tipo de vehículos si no tiene donde recargarlos.

Esperemos que el ejemplo cunda y que las pocas empresas promotoras que quedan decidan aportar valor añadido como esta empresa madrileña para que los clientes tengan motivos de compra más allá del precio.

Con una pequeña inversión se pueden conseguir muchas cosas.

Pero claro, no todos somos aparejadores, ni albañiles, ni arquitectos ni gente experta que sepa localizar en un vistazo esos pequeños desperfectos que a simple vista no se aprecian. Hay que saber que mirar y como mirar.

Lo primero que debemos hacer es coger papel y bolígrafo, no vale delegar toda la confianza en nuestra superdotada memoria, seguro que luego se te pasa denunciar algún fallo y te lo estarás echando en cara toda la vida.

Lo segundo es coger el material necesario. Cosas tales como un móvil con su cargador, una vela y un mechero, un nivel, un imán, un destornillador o una goma de borrar, nos pueden facilitar esta labor. Seguro que alguno ya se está preguntando como nos pueden ayudar estos elementos tan heterogéneos. Todo tiene su explicación.

El móvil con el cargador nos va a ayudar a testar los enchufes, para comprobar que llega electricidad a todas las tomas. Una vela encendida nos servirá para ver que no hay filtraciones en las ventanas. Si alguna puerta roza en el suelo, poniendo el nivel encima de la puerta podremos comprobar si está mal puesta o si simplemente es que está poco cepillada. También podemos comprobar si las encimeras de cocina y baños están bien puestas con el nivel. Con un destornillador podemos purgar los radiadores y una vez purgados, ponerlos a toda potencia para ver si pierden agua. El imán nos va a servir para ver si funcionan las alarmas anti-incendio. Esta es la parte más divertida, ir haciendo que salten una a una. Basta con desenroscarlas para pararlas o bien, desconectar la luz. Y la goma de borrar para comprobar si algunos desperfectos lo son o si simplemente se trata de una mancha que se va con un ligero borrado y así nos evitamos hacer el ridículo.

Dentro de las cosas que debemos mirar con más detenimiento, es bueno comprobar que las baldosas no estén partidas, los suelos de tarima no estén rayados; las puertas de los armarios abrirlas y menearlas un poquito (sin pasarse) para comprobar que no se descuelgan; los rodapiés hay que comprobar que están bien fijados a la pared; las esquinas convexas sin desconchones y las cóncavas, bien pintadas; en los marcos de las puertas, si son lacadas, que no se vean las puntas que los anclan a la pared. También hay que comprobar que la cerradura de la puerta principal gira en ambos sentidos con facilidad. Hay que abrir todos los grifos y comprobar que los desagües y los manguitos que van al grifo no pierden agua.

Y lo que es muy importante, pero que MUY IMPORTANTE. Todo esto ha de realizarse antes de hacer la mudanza, porque si no, nos pueden decir que los desperfectos los hemos causado nosotros al realizarla.

En este post me gustaría dejar claros los conceptos de cada uno:

• La superficie útil es la que podemos pisar, la barrible como se dice comúnmente.

• La superficie construida es el área total de la vivienda, incluidas paredes y la mitad de las medianeras, ésta suele ser un 10% o 15% superior a la útil.

• La superficie construida con comunes, como su propio nombre indica, incluye la parte proporcional de las zonas comunes del edifico sobre cota cero, portales, vestíbulos, escaleras, casetones, etc. Ésta es actualmente entre un 35% y un 45% mayor que la superficie útil.

En próximos posts explicaré técnicamente que incluye cada una y la forma de computar algunas superficies curiosas como terrazas, armarios empotrados, luces de escaleras… y también como en los últimos años ha aumentado considerablemente el ratio útil/construida, debido a las nuevas exigencias técnicas.

Continua en Metros útiles y construidos, esos grandes desconocidos (II)

Como inmobiliario que soy empecé a leer las características de la reformas por la parte que han llamado “el saneamiento de los activos inmobiliarios”.

Y leo que las entidades han de provisionar, antes del 31 de diciembre de 2012, determinados porcentajes en función de la clase de activo:

• Para activos no problemáticos: 7%
• Para activos problemáticos: ver pirámide

Si analizamos los incrementos se observa que:

•  Para el suelo se han aumentado las exigencias en 49 puntos porcentuales, de 31% a 80%.
•  Para promociones en curso se han incrementado en 38 puntos porcentuales, de 27% a 65%.
•  Y para promociones y/o viviendas terminadas han subido las exigencias en 10 puntos porcentuales, de 25% a 35%.

Es decir, la gran exigencia viene enfocada en el activo suelo, que convengo con nuestros legisladores, que son los activos, probablemente más numerosos y más problemáticos, ya que son actualmente casi ilíquidos. Pero en este punto nos encontramos con varios problemas:

1. Habiendo stock terminado sin vender, es difícil plantear una promoción de venta sobre plano, especialmente en un mercado que los compradores aprecian bajista.
2. Es muy difícil obtener financiación para proyectos inmobiliarios de nueva construcción. Aunque el suelo pueda tener la financiación ya concedida, habría que abrir una línea de financiación adicional para la construcción.
3. Hay un número muy importante de suelos que todavía requieren mucha gestión e inversión para adquirir el estado de finalista, es decir apto para poder edificar en él.

Recordemos que durante esta crisis nuestros gobernantes de turno han dejado sin aplicar, que yo recuerde en dos ocasiones, la reforma de la Ley del Suelo, ya que las consecuencias previstas de su aplicación para el sistema financiero, especialmente en materia de tasación de los suelos, eran muy dolorosas en la aplicación de los nuevos valores de los suelos en los balances de las entidades.

Por tanto, si ahora obligamos a las entidades financieras a provisionar el “suelo problemático” (que será casi todo) en un 80%, ¿no estaremos consiguiendo un efecto parecido al de la reforma de la Ley del Suelo inaplicada por dos veces en estos cinco últimos años?

Desde luego no soy ningún experto en temas financieros, pero da la sensación de que esta medida aplicada en todo su rigor pone en serios problemas a un buen número de entidades financieras, que las “fuerza” a tener que fusionarse con otras entidades más grandes.

Y quien va a financiar todo eso? El FROB? Por qué nuestros gobernantes no han propuesto una aplicación diferente de las provisiones para los activos problemáticos?

Cuál es mi propuesta

Ante esta situación, deberíamos invertir la pirámide y diferenciar suelos finalistas del resto.

Las ventajas que yo veo con estas proporciones son:

•  Favorecemos todavía más la liquidación del stock terminado. Al eliminar el stock, saldrán a la venta promociones sobre plano.  Y al estimular las nuevas promociones, sacamos suelo finalista al mercado.
• Además, la presión a las entidades financieras será más progresiva y por lo tanto habrá menos necesidad de recurrir a los fondos públicos (de todos los españoles), para financiar la avalancha de fusiones que previsiblemente se va a dar.

En este post voy a intentar explicar de una forma sencilla en qué consiste y en qué nos afecta, además de cómo podemos cumplirla de manera eficaz.

El sector inmobiliario ya era considerado sujeto obligado por leyes anteriores, si bien con un carácter especial. Las novedades a las que necesitamos prestar una mayor atención en el nuevo texto son:

•  Se establece un concepto más amplio de lo que se considera blanqueo de capitales, indicando que existe siempre que se trate de ocultar la procedencia de bienes o activos con un origen ilícito, incluyendo expresamente el caso de los delitos contra la Hacienda Pública.
• Hay un endurecimiento importante de las sanciones para los que no se adapten y apliquen de forma fehaciente lo establecido en los preceptos normativos. En el plano económico, dichas sanciones pueden llegar hasta 1.500.000 euros para la sociedad o hasta 600.000 euros para los administradores o cargos directivos. En lo penal, la inobservancia de los preceptos legislativos en materia de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo puede, además de  acarrear graves multas, forzar incluso la disolución de la sociedad.
•  Se aumenta de forma significativa el número de sectores de actividad que tienen consideración de sujetos obligados por la ley y, además, se les exige el mismo nivel de cumplimiento. Como he comentado anteriormente las normas anteriores clasificaban a los sujetos obligados en dos grupos, uno general y otro especial, con menor nivel de exigencia.

Qué debemos hacer

En este nuevo entorno nuestra principal pregunta es: ¿cuáles son las obligaciones que debemos  cumplir con esta nueva ley para evitar graves sanciones?

1.  En primer lugar, nombrar un representante de la organización ante el Servicio Ejecutivo de Prevención de Blanqueo de Capitales (SEPBLAC) y dotarlo con un manual de procedimientos y una política de admisión de clientes.
2.  Todos los sujetos obligados deben realizar un proceso de Debida Diligencia con los clientes, tanto nuevos como existentes: Identificación formal del cliente, identificación del titular real, propósito o índole del negocio, seguimiento continuo de la relación de negocios y conservación de documentos.  Aunque pueda parecer algo complejo y costoso, podemos encontrar nuevas soluciones de gran utilidad, económicas y de fácil manejo, como la herramienta Compliance Officer virtual de  Real iD (www.realid.es),  que  unifica toda la información pública disponible sobre el titular y titular real de una operación en un único reporte, ayudándote a cumplir con la Debida Diligencia en todos sus ámbitos.
3. Establecer un plan de formación a empleados que les permita conocer las exigencias de la ley y las operativas de blanqueo de capitales de las que puede ser objeto la organización.
4.  Nombrar un Experto Externo que revise las medidas de prevención implementadas en la organización.

Durante muchos años, España ha sido una excepción en Europa con respecto a este problema. Los organismos internacionales llevan tiempo presionando a las autoridades para poner orden en nuestro territorio, lo cual es lógico si nos paramos a pensar en la gravedad para la sociedad de los delitos que se esconden detrás de la actividad de blanqueo de capitales, narcotráfico, terrorismo, corrupción, tráfico de personas, tráfico de armas y un largo etc.

Así pues, aunque ya existían unas obligaciones en prevención de blanqueo de capitales para el negocio inmobiliario, es ahora, con la nueva normativa, cuando se hace más necesario el cumplimiento para la protección de la empresa y su reputación, además de para evitar sanciones y fraudes con un alto impacto en su negocio.

A veces, cuando doy un paseo por los nuevos PAU´s del extrarradio de Madrid, me quedo mirando estos horrores/errores urbanísticos y me pregunto quién habrá tenido el valor de seleccionarlos. Claro, que uno puede pensar que se trata de una maniobra de distracción para que la gente se exprima el cerebro pensando el apodo más adecuado para el edificio en vez de pensar en sus propias desgracias; ahí tenemos el “anti Bin-Laden” como ejemplo.

Si en vez de gastar tanto dinero en los concursos, convocando solo uno que diseñe unos edificios estándar, que ni parezcan sacados de la extinta Unión Soviética ni un retorcido producto surgido de la imaginación de Tim Burton, a lo mejor se puede destinar algo más de dinero a adecentar los interiores y que las paredes de las viviendas no parezcan la panza de un personaje de dibujos animados, que en pleno siglo XXI no hagan casas nuevas con habitaciones ciegas, que los suelos de los descansillos no sean de planchas de acero o que las puertas del baño se puedan abrir porque no tropiezan con el lavabo.

Me parece una idea genial que se traten de diseñar edificios singulares, pero una cosa es un edificio singular y otra muy diferente son algunos inmuebles que proliferan en las afueras de Madrid. Y no puedo culpar por ello a los arquitectos, porque probablemente diseñen los edificios más esperpénticos posibles sabiendo que va a ser un punto a su favor. Si en el concurso se estableciese como una de las bases que se penalizarán los edificios feos, seguro que son capaces de diseñar edificios más bonitos, o sencillamente, menos horrorosos.

El mercado de segunda residencia en costa comienza a moverse. Los precios ya han bajado  de manera importante, las promociones están terminadas, hablamos de inmuebles nuevos para entrar a vivir, y en algunas zonas se pueden encontrar viviendas un 50%  más baratas que hace tres años.

Y como estamos a las puertas de las vacaciones de Semana Santa, es un buen momento para plantearse comprar casa en el litoral español y así disfrutarla este verano. Sólo hay que tener claro los gustos y preferencias y bucear en busca de oportunidades, que son muchas y variadas.

La costa mediterránea es una de las más activas con la llegada de compradores nórdicos, escandinavos y rusos. Y  esto se nota en que  había promociones que llevaban años sin actividad y ahora ya se están vendiendo.

Incluso las urbanizaciones cerca de campos de golf que se hicieron ad hoc para la demanda internacional en Fuerteventura y Lanzarote están encontrando comprador.

En estos momentos la  costa presenta verdaderas oportunidades (www.foroprovivienda.com).  Puedes encontrar  apartamentos desde 50.000 €, algo impensable hace unos años. Incluso si buscas dos dormitorios, con superficies entre 70 y 80 metros cuadrados, en urbanizaciones con todo tipo de instalaciones, puedes tener la ansiada vivienda entre 100.000 y 120.000 €.

Qué pasa si quiero subrogarme, entendiendo esto como el cambio de una de las partes del préstamo hipotecario. En este punto, existen dos tipos:

• Por cambio de la entidad financiera (subrogación acreedora).
• Por cambio del titular del préstamo u obligado al pago de la hipoteca (subrogación deudora).
  

Subrogación acreedora

Este tipo de subrogación  tiene una regulación y unos requisitos muy tasados, pensados por el legislador para  favorecer a los particulares frente a las entidades financieras (esa era la idea en un principio) y una manera de conseguir una mejora en los préstamos hipotecarios.

• Cuando se haya pactado comisión, sin fijar su cuantía, la entidad no podrá cobrar cantidad alguna por este concepto.
• Si la comisión fijada es inferior al 1%, será la pactada.
• Y si se firmó una cantidad superior al 1%, recuerda  que lo que marca la ley es siempre un 1%, sin tener en consideración  la cuantía  fijada.

Subrogación deudora

Es decir, si te acoges al préstamo del vendedor, que en ese momento grava la vivienda. No hay regulación específica y se rige por el Código Civil.

En este caso, te facilitamos algunas cuestiones básicas:

• La entidad financiera tiene que dar el OK a ese cambio, si no lo hiciera, es el anterior titular el que responde del préstamo.
• En las escrituras antiguas se pactaban comisiones abusivas para estos casos que estaban por encima del 4%.
• Además, hay que tener en cuenta que se considera mala praxis el cobro de una comisión de apertura del préstamo subrogado, aunque para tapar la mala praxis, algunas entidades aconsejan al cliente una novación. Qué supone esto? pues un  pequeño aumento de capital en el préstamo (ampliación) y en ese caso, curiosamente ya no hay mala praxis y se aplica la comisión de apertura.

Impago, cláusula suelo…

Pero aquí no terminan las comisiones. Las reclamaciones por impago han subido su importe, en algún caso,  hasta superar los 45 €. Cantidad que se suma a los intereses de demora estipulados en las escrituras. Por el mismo hecho se cobran dos importes de sanción.

Y no nos olvidamos de las conocidas cláusulas de techo y suelo, que son fácilmente negociables y, además,  ya hay sentencias que defienden al prestatario.  Un ejemplo: el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla ha ordenado a determinadas entidades a  eliminar las “cláusula suelo’ de sus contratos hipotecarios a interés variable. La ejecución de la sentencia las declaró “abusivas” y las tres entidades implicadas han recurrido la decisión.

Cláusula de apertura y estudio. Están pensadas para pagar los gastos generados por la elaboración y realización del préstamo. Lo curioso es que nos cobran también la gestión  en la provisión de fondos, que deberían corresponder a la gestoría, pero ahí se incluye nota simple y tasación. Esto indica que estamos pagando con las comisiones de apertura y estudio por ser escuchados por el banco y por “casarnos”  con ellos durante más de 20 años. Al parecer los beneficios de los intereses no son suficientes.